新冠疫情對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析
目 錄
l 疫情對(duì)北京商業(yè)辦公市場(chǎng)的影響
l 關(guān)于疫情期間北京出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策
l 總結(jié)
2020年的春節(jié)注定讓中國(guó)銘記,，我們剛剛經(jīng)歷了2019年“經(jīng)濟(jì)不確定性”所帶來(lái)的種種變化,，又迅速面臨開(kāi)年第一只“黑天鵝”——新型冠狀病毒感染疫情。在疫情中,，受負(fù)面沖擊嚴(yán)重的行業(yè)是房地產(chǎn),、交通運(yùn)輸、商業(yè)貿(mào)易等,。自1月23日全國(guó)疫情調(diào)控趨嚴(yán)之后,，房地產(chǎn)就首當(dāng)其沖?！巴[”“零成交”“斷崖式下跌”等觸目驚心的用詞成為2020年房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)年的關(guān)鍵詞,。在此時(shí)期，探索疫情對(duì)經(jīng)濟(jì),、社會(huì),，特別是對(duì)我們所處的房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在影響格外關(guān)鍵。
疫情對(duì)北京住宅市場(chǎng)的影響
2020年春節(jié)較早,，1月份房?jī)r(jià)指數(shù)的數(shù)據(jù)受新冠肺炎疫情影響相對(duì)較小,，市場(chǎng)在2-3月逐漸反映出疫情影響。1月26日晚間,，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)向會(huì)員單位并全行業(yè)發(fā)出號(hào)召,，暫時(shí)停止售樓處銷售活動(dòng)，待疫情過(guò)后再行恢復(fù),。為了應(yīng)對(duì)此次疫情影響,，2月份房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上，恒大,、融創(chuàng),、富力等多家房企開(kāi)啟線上營(yíng)銷模式。目前來(lái)看,，售樓處封閉,，中介推遲營(yíng)業(yè)，在建項(xiàng)目的工期延長(zhǎng)……對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，新冠肺炎疫情帶來(lái)的影響不僅在于春節(jié)期間所有的交易,、生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)都按下了暫停鍵,，還在于原本期待的“金三銀四”成為泡影。
2月2日,，根據(jù)鏈家二手房數(shù)據(jù)顯示,，北京二手房在售房源漲價(jià)11套，降價(jià)376套,，調(diào)價(jià)房源漲跌比1:34.2,，新增客源2612位，帶看30人次,。注意30人次,，不是30套房。當(dāng)日,，全市二手房網(wǎng)簽量160套,。由此可以看出，目前市場(chǎng)雖然冰凍,，但還沒(méi)有徹底冰封,，降價(jià)房源數(shù)量暴增，漲價(jià)房源數(shù)量極少,。鏈家還有帶看，30人次大概可以看100套左右的房源,。此外,，日網(wǎng)簽160套屬于低位，這些二手房基本都是年前簽約的在消化,。后續(xù)二手房網(wǎng)簽應(yīng)該會(huì)保持在工作日日均100-200套左右,，1月底以來(lái)的成交停滯大約會(huì)體現(xiàn)在3月下旬的二手房網(wǎng)簽量上。
盡管住宅市場(chǎng)成交情況不樂(lè)觀,，疫情對(duì)住宅市場(chǎng)的影響相對(duì)是小的,。2月19日央行在發(fā)布的報(bào)告中明確指出，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,，因此我國(guó)的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)仍將保持總體平穩(wěn)態(tài)勢(shì),。
疫情對(duì)北京租賃市場(chǎng)的影響
如果沒(méi)有這場(chǎng)疫情，春節(jié)后2月份的租賃市場(chǎng)正處于“小陽(yáng)春”行情,。然而疫情的快速傳播讓全國(guó)處于高度戒備防控狀態(tài),，人口流動(dòng)大幅減少，大量租賃人口滯留家鄉(xiāng)未返回居住地,，或由于小區(qū)封閉禁止外人進(jìn)入,，打亂了節(jié)后返工潮的節(jié)奏。導(dǎo)致2月租賃市場(chǎng)供給需求雙雙下降，空置率上升,，租金承壓,。使得春節(jié)后租賃市場(chǎng)維持著低迷狀態(tài)，未能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)熱度的回升,。但之后隨著全國(guó)各城市逐步復(fù)工,，3月租賃市場(chǎng)交易量有望小幅回升。
疫情對(duì)北京商業(yè)辦公市場(chǎng)的影響
商業(yè)市場(chǎng)
去年,，春節(jié)期間全國(guó)零售及餐飲企業(yè)銷售額超過(guò)萬(wàn)億規(guī)模,，而今年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)錯(cuò)過(guò)了春節(jié)消費(fèi)紅利,，保守預(yù)計(jì),，損失將達(dá)數(shù)千億元。
此次疫情,對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的沖擊,，很顯然,，客流量急劇下滑。北京2020年1月典型購(gòu)物中心客流量環(huán)比下降20%以上,。具體來(lái)看,，1月，國(guó)貿(mào)商城客流量環(huán)比去年12月下降幅度最大,，達(dá)到了35%,，其次為通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，北京龍湖長(zhǎng)楹天街客流量環(huán)比去年12月下降了31%,，
餐飲客戶運(yùn)營(yíng)損失嚴(yán)重,，多家企業(yè)門店暫停營(yíng)業(yè)，閉店及面臨裁員,，現(xiàn)金流承壓等問(wèn)題,，運(yùn)營(yíng)愈加艱難。
以收取商戶租金為主要收入來(lái)源的商業(yè)地產(chǎn)面臨進(jìn)退兩難的境地,。若實(shí)體商戶運(yùn)營(yíng)艱難或大批倒閉,，會(huì)導(dǎo)致商場(chǎng)空置率抬升，租金下滑等諸多問(wèn)題,，為日后商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)更多困難,。
房企、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)減免租金以穩(wěn)定商戶信心,，在目前中小商戶運(yùn)營(yíng)艱難的背景下及時(shí)止損,，但同時(shí)減免租金對(duì)于運(yùn)營(yíng)方而言，也無(wú)疑意味著業(yè)績(jī)和資金的雙重壓力,。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,，如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不及預(yù)期，消費(fèi)不振，將導(dǎo)致零售物業(yè)的出租率和租金雙降,，空置率上升,，對(duì)行業(yè)整體將是利空。
商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大挑戰(zhàn)是自身的變革,。十年前電商崛起,，沖擊商業(yè)地產(chǎn)朝體驗(yàn)式業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，而這場(chǎng)疫情,，讓體驗(yàn)式消費(fèi)遭受重創(chuàng),，隨著行業(yè)的復(fù)蘇，運(yùn)營(yíng)者應(yīng)該重新思考什么樣的商業(yè)模式更適合當(dāng)下的環(huán)境,，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂钟瓉?lái)一次變革,。
辦公市場(chǎng)
一、此次疫情受沖擊最嚴(yán)重的是中小企業(yè),，他們是各大城市寫字樓租戶的主力,，其中大部分剛起步的中小企業(yè)也是聯(lián)合辦公的主力。
2003年SARS曾對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)重創(chuàng),，租金在一年內(nèi)下降40%,，之后租金的恢復(fù)也較慢。這次疫情波及范圍之廣,、影響程度之深遠(yuǎn)超SARS,，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累必將影響寫字樓市場(chǎng)的租售。
疫情之下,，大量商業(yè)貿(mào)易企業(yè)受到?jīng)_擊,，中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以維系，短期內(nèi)市場(chǎng)對(duì)寫字樓的吸納需求將會(huì)有所減少,，一些原來(lái)有擴(kuò)張或搬遷計(jì)劃的企業(yè)可能會(huì)采取觀望態(tài)度,。受此影響,，寫字樓業(yè)主不得不通過(guò)更大的優(yōu)惠條件和租金減免來(lái)吸引客群,，以價(jià)換量，預(yù)計(jì)短期內(nèi)寫字樓租金有進(jìn)一步下探的壓力,。
其中,，甲級(jí)寫字樓遭受沖擊的程度相對(duì)較低，這些寫字樓的主力租客為大型企業(yè),，承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng),。相比之下，乙級(jí)寫字樓和其他寫字樓,，受疫情影響較大,。
聚集了大量小微企業(yè)的聯(lián)合辦公將在這輪疫情中受到劇烈沖擊。這些企業(yè)以短期租約為主，加上員工都轉(zhuǎn)而在家辦公,，出于縮減成本的考慮,，會(huì)有強(qiáng)烈的減租需求，甚至可能在租約到期后不再續(xù)租,。
尤其是疫情期間大量企業(yè)倡導(dǎo)居家辦公,，發(fā)現(xiàn)效果也不差，一些中小微企業(yè)可能就此告別寫字樓,。未來(lái),，寫字樓供大于求的局面將難以改變。
二,、疫情對(duì)不同的行業(yè)的影響截然不同,。
北京有近半數(shù)（48%）的甲級(jí)面積由韌性產(chǎn)業(yè)承租。僅就行業(yè)而言,，這預(yù)示著北京辦公樓市場(chǎng)對(duì)此次疫情有一定的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力,，是這一次“黑天鵝”事件中北京辦公樓市場(chǎng)的壓艙石。同時(shí),，市場(chǎng)中有1/3的面積是由面臨較大壓力的下滑行業(yè)承租,。如若發(fā)生極端情況，這部分租戶的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)變化可能會(huì)引發(fā)市場(chǎng)動(dòng)蕩,。最后,，全市近1/5的甲級(jí)辦公面積由獲益產(chǎn)業(yè)租賃使用，這部分將是幫助市場(chǎng)度過(guò)疫情難關(guān),，保留潛在增長(zhǎng)活力的關(guān)鍵,。
綜上，在短期內(nèi),，市場(chǎng)活躍度及市場(chǎng)情緒將受到此次疫情的顯著影響,，中國(guó)商業(yè)辦公地產(chǎn)的各細(xì)分物業(yè)類別市場(chǎng)都將受到不同程度和形式的影響，其程度將主要取決于疫情持續(xù)的時(shí)長(zhǎng)和政策對(duì)沖的力度,，同時(shí)也取決于行業(yè)內(nèi)各主體的應(yīng)對(duì)能力,。中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，我們依然保持“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)極具韌性”的判斷,。
疫情對(duì)北京土地市場(chǎng)的影響
相較于新房市場(chǎng)在疫情下的的“春寒料峭”,，北京土地市場(chǎng)卻是較為火熱，成交量及收金環(huán)比皆走高,。2月,，北京入市宅地以“不限價(jià)”宅地為主?！安幌迌r(jià)”宅地給予了開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品上更大的自主性,，因此房企拿地積極性較高,，助推宅地溢價(jià)率上揚(yáng)。
2月28日,，北京市發(fā)布了《2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》,，今年計(jì)劃供應(yīng)1000公頃住宅用地，首次分為產(chǎn)權(quán)類和租賃類,。目前來(lái)看,，從全國(guó)時(shí)至今日，無(wú)論是銷售,、新開(kāi)工施工還是土地出讓都遠(yuǎn)未回歸正軌,。如果悲觀一點(diǎn)，預(yù)期疫情出現(xiàn)反復(fù)轉(zhuǎn)變成“全球性流行病”,、中國(guó)由輸出型轉(zhuǎn)變?yōu)檩斎胄?，那么疫情?duì)行業(yè)回歸常態(tài)的影響可能會(huì)延遲至6月末。但是,，土地層面受疫情波及相對(duì)較小,。
關(guān)于疫情期間北京出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策
關(guān)于疫情期間土地交易市場(chǎng)相關(guān)防控措施的通知
2月10日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于疫情期間土地交易市場(chǎng)相關(guān)防控措施的通知》,，通知規(guī)定,，交易流程包括14天隔離、體溫檢測(cè)和入場(chǎng),、發(fā)號(hào)方式辦理競(jìng)買手續(xù),、參與競(jìng)拍、成交確認(rèn),。其中,，采用發(fā)號(hào)方式辦理競(jìng)買手續(xù)，由工作人員按照競(jìng)買人員到場(chǎng)順序發(fā)放號(hào)牌,，并按照號(hào)碼順序電話通知競(jìng)買人員進(jìn)入辦公區(qū)域辦理相關(guān)業(yè)務(wù),，每家競(jìng)買單位辦事人員不得超過(guò)2人。
北京市國(guó)資委關(guān)于給予市屬國(guó)企參與新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作資金支持有關(guān)事項(xiàng)的通知
2月11日,，由北京市財(cái)政局,、北京市國(guó)資委快速響應(yīng)，積極履職,，聯(lián)合印發(fā)《北京市財(cái)政局 北京市國(guó)資委關(guān)于給予市屬國(guó)企參與新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作資金支持有關(guān)事項(xiàng)的通知 》,。
? 補(bǔ)助范圍及標(biāo)準(zhǔn)
(一)為承租房屋的中小微企業(yè)減免的租金,。中小微企業(yè)承租京內(nèi)市屬國(guó)有企業(yè)房產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，按照政府要求堅(jiān)持營(yíng)業(yè)或依照防疫規(guī)定關(guān)閉停業(yè)且不裁員、少裁員的,，免收2月份房租,；承租用于辦公用房的,，給予2月份租金50%的減免。補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)企業(yè)減免租金的20%,。
(二)為增加防控疫情所需物資生產(chǎn)產(chǎn)能發(fā)生的支出,。主要包括生產(chǎn)防控疫情所需物資發(fā)生的設(shè)備改造和購(gòu)置款，以及原材料采購(gòu)費(fèi)用等,。對(duì)于生產(chǎn)疫情所需物資支出較大,，影響正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，給予不超過(guò)企業(yè)自擔(dān)部分30%的補(bǔ)助,。
(三)國(guó)有控股企業(yè)按照上述補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)乘以國(guó)有股權(quán)比例后,，計(jì)算補(bǔ)助金額。
2020年央行降準(zhǔn)
2020年1月1日下午,，央行宣布,，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、降低社會(huì)融資實(shí)際成本,，決定于2020年1月6日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含財(cái)務(wù)公司,、金融租賃公司和汽車金融公司）。此次降準(zhǔn)預(yù)計(jì)將釋放8000億長(zhǎng)期資金,。
? 房地產(chǎn)金融環(huán)境有望進(jìn)一步寬松
在2019年三次降準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,，2020首次降準(zhǔn)，進(jìn)一步釋放了金融環(huán)境的寬松化導(dǎo)向,。從實(shí)際情況看,，房地產(chǎn)金融環(huán)境也需要從緊轉(zhuǎn)松。尤其是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款等領(lǐng)域,，都是需要積極進(jìn)行改革的,。此次降準(zhǔn)不是定向降準(zhǔn)，所以客觀上也有助于帶動(dòng)更多的銀行貸款進(jìn)入市場(chǎng),，對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域有較為積極的作用,。
? 帶動(dòng)LPR利率下調(diào)
降準(zhǔn)后流動(dòng)性會(huì)有所增加，這會(huì)對(duì)LPR基礎(chǔ)利率等帶來(lái)影響,，所以客觀上來(lái)說(shuō)類似降準(zhǔn)政策后,，預(yù)計(jì)LPR基礎(chǔ)利率也有進(jìn)一步下調(diào)的可能。而隨著LPR基礎(chǔ)利率的下調(diào),，房地產(chǎn)銀行貸款的工作也會(huì)調(diào)整,，這也使得房貸利率有進(jìn)一步下調(diào)的可能。既降低了購(gòu)房成本,，也使得2020年3月份存量浮動(dòng)貸款轉(zhuǎn)換定價(jià)方式的工作更好展開(kāi),。
? 刺激市場(chǎng)交易
根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，降準(zhǔn)后,，無(wú)論是市場(chǎng)預(yù)期方面還是實(shí)際交易情況方面,，往往都會(huì)帶來(lái)利好,。從市場(chǎng)預(yù)期的情況看，降準(zhǔn)后,，大家會(huì)對(duì)2020年的金融環(huán)境有把握,，這個(gè)時(shí)候供需雙方比較活躍，尤其是剛剛降準(zhǔn)的1月份,，會(huì)帶來(lái)積極促銷和交易的情況,。從實(shí)際交易情況看，房屋營(yíng)銷部門會(huì)更加活躍,，以降準(zhǔn)為營(yíng)銷的突破口,，房屋買賣的問(wèn)詢和實(shí)際交易情況會(huì)上升。
總 結(jié)
綜上所述,房地產(chǎn)行業(yè)總是需要一次否極泰來(lái),。疫情結(jié)束之后也是房地產(chǎn)新一輪發(fā)展的開(kāi)始,，但北京市房地產(chǎn)不會(huì)有成交的報(bào)復(fù)性反彈或價(jià)格的快速上漲。預(yù)計(jì)四月底疫情結(jié)束后,，北京房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入到一輪長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展,，房住不炒，穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期是房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律，房地產(chǎn)行業(yè)也仍然繼續(xù)發(fā)揮中國(guó)經(jīng)濟(jì)壓艙石和穩(wěn)定劑的作用,！
我們可以看到,，央行在最新的報(bào)告中，明確“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”,。房地產(chǎn)投資的平穩(wěn)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)順利渡過(guò)當(dāng)前的難關(guān)也很重要,，應(yīng)該在“房住不炒”的前提下穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷售。
對(duì)房企來(lái)說(shuō),，應(yīng)該把此次疫情作為浴火重生推動(dòng)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新里程碑,。短期內(nèi)房企的核心在于開(kāi)源節(jié)流。長(zhǎng)期來(lái)看,，疫情帶來(lái)了對(duì)未來(lái)運(yùn)營(yíng)模式的思考,，不能等到生存危機(jī)到來(lái)再思考生存模式，借這次疫情,，好好思考未來(lái)三年或五年的戰(zhàn)略規(guī)劃,。
“凡不能毀滅我的，必使我強(qiáng)大,?！币咔橹拢覀円黄鹉骘L(fēng)前行,，向陽(yáng)而生,！
