北京市通州區(qū)商業(yè)及辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

目    錄

?    前言

?    通州區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析

?    通州區(qū)辦公市場(chǎng)分析

?    總結(jié)

 l  前言

根據(jù)《北京市城市總體規(guī)劃》，北京城市副中心規(guī)劃為通州中心區(qū)域約155平方公里的范圍，其重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域包括：

行政辦公區(qū)：位于地鐵6號(hào)線東部起始站潞城站周邊區(qū)域,，占地約6平方公里,，主要承接嵌入的北京市行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位等相關(guān)功能,。

運(yùn)河商務(wù)區(qū)：運(yùn)河商務(wù)區(qū)位于通州通惠河,、北運(yùn)河、溫榆河,、小中河和運(yùn)潮減河五河交匯處,，占地約17.48平方公里，是承載中心城區(qū)上午功能疏解的重要載體,，將建成以金融創(chuàng)新,、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、高端服務(wù)為重點(diǎn)的綜合功能片區(qū),，集中承載服務(wù)京津冀協(xié)同發(fā)展的金融功能,。

北京環(huán)球主題公園及度假區(qū)：以北京環(huán)球主題公園及度假區(qū)為主，占地約12平方公里,，重點(diǎn)發(fā)展文化創(chuàng)意,、旅游服務(wù)、會(huì)展等產(chǎn)業(yè),。

目前,，到2020年為節(jié)點(diǎn)，基本已經(jīng)形成了城市副中心主要基礎(chǔ)設(shè)施框架,，主要功能節(jié)點(diǎn)也初具規(guī)模,，并形成了與功能定位相適應(yīng)的城鄉(xiāng)空間格局，生態(tài)環(huán)境得到顯著改善,，承接中心城區(qū)功能疏解取得明顯成效,，初步完成了構(gòu)建以行政辦公、商務(wù)服務(wù),、文化旅游,、科技創(chuàng)新為新增長(zhǎng)點(diǎn)的“高精尖”產(chǎn)業(yè)體系。

展望未來,，從2020年到2035年,，基本建成基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)、公共服務(wù)配套齊全,、高精尖功能聚集,、文化繁榮興盛、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美,、社會(huì)文明有序,、職住平衡宜居宜業(yè)的國(guó)際一流和諧、宜居現(xiàn)代化城區(qū),。

 l  通州區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析

通州區(qū)商業(yè)新開項(xiàng)目介紹

商圈，是指在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi),，以商場(chǎng)或商業(yè)區(qū)為中心向周圍擴(kuò)展形成輻射,，對(duì)顧客形成吸引力的一定范圍或區(qū)域。“商圈”對(duì)于一座城市的意義,，已經(jīng)不再僅僅是一個(gè)供消費(fèi)者購(gòu)物的區(qū)域,，更是一座城市的文明標(biāo)識(shí)。

據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，到2022年,，通州預(yù)計(jì)將有超過80萬平方米的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心落成，項(xiàng)目數(shù)量預(yù)計(jì)在此預(yù)測(cè)期內(nèi)翻三倍,。在現(xiàn)有的8個(gè)市級(jí)和區(qū)域型商圈（三里屯商圈,、CBD商圈、王府井商圈,、西單商圈,、望京商圈、燕莎商圈,、金融街商圈,、東直門商圈）之上，通州將形成北京第九個(gè)區(qū)域型零售子市場(chǎng),。

在過去,，通州的商業(yè)市場(chǎng)整體以百貨、市場(chǎng),、大賣場(chǎng)等傳統(tǒng)零售物業(yè)為主要類型,。隨著2014年通州萬達(dá)廣場(chǎng)和京通羅斯福廣場(chǎng)兩個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目的開業(yè)，在滿足購(gòu)物需求的同時(shí)也為消費(fèi)者提供了諸如餐飲,、娛樂,、休閑等傳統(tǒng)商業(yè)難以提供的業(yè)態(tài)，并且滿足了消費(fèi)者對(duì)社交活動(dòng)的需求,，因此填補(bǔ)了市場(chǎng)空白,，一度成為通州區(qū)的時(shí)尚購(gòu)物地標(biāo)。

預(yù)計(jì)2020年至2022年,，大體量的商業(yè)項(xiàng)目將進(jìn)入通州房地產(chǎn)市場(chǎng),，且由開發(fā)商自持運(yùn)營(yíng)，其中包括富力廣場(chǎng)項(xiàng)目,，新光大中心項(xiàng)目,、遠(yuǎn)洋新光項(xiàng)目、運(yùn)河ONE項(xiàng)目和京杭廣場(chǎng)項(xiàng)目,，均位于通州新城五河交匯處的運(yùn)河商務(wù)區(qū),，形成通州新城核心區(qū)。

新城核心區(qū)總占地面積16平方公里,，是高端商務(wù)功能主要承載地,，也是未來通州商務(wù)寫字樓的集中供應(yīng)區(qū),。據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來五年,，通州新城核心區(qū)將迎來項(xiàng)目的集中入市,，供應(yīng)面積達(dá)180萬平方米左右。

而根據(jù)通州新城的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,，未來將重點(diǎn)打造高端商務(wù)服務(wù)業(yè),、高端制造業(yè)及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè),，同時(shí)也將著力培養(yǎng)文化創(chuàng)意,、金融服務(wù),、醫(yī)療健康、旅游休閑等四大新興產(chǎn)業(yè),，而運(yùn)河商務(wù)區(qū)將來可能主要承接三大產(chǎn)業(yè)中的高端商務(wù)功能及四大新興產(chǎn)業(yè)中的文化創(chuàng)意,、金融服務(wù)和旅游休閑等。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將極大地促進(jìn)區(qū)域內(nèi)寫字樓,、商鋪及創(chuàng)意辦公等物業(yè)類型的需求,。

l  通州區(qū)辦公市場(chǎng)分析

隨著通州被定位為北京副中心后，通州的城市發(fā)展在北京,、京津冀區(qū)域乃至國(guó)家層面戰(zhàn)略布局中的地位和重要性不斷提升,。同時(shí)通州也在推進(jìn)重大工程和重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，承擔(dān)了更多的企業(yè)外遷,、產(chǎn)業(yè)布局等使命。

近日,，《通州區(qū)2020年房地產(chǎn)投資計(jì)劃》獲得市發(fā)改委正式批復(fù),，本次批復(fù)投資計(jì)劃項(xiàng)目44個(gè)，今年可實(shí)現(xiàn)開工總建筑面積698萬平方米,，計(jì)劃投資110億元,，其中商業(yè)辦公及其他類項(xiàng)目319萬平方米，占開工總面積46%,。

2020年,，通州城市副中心房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，在保障和改善居民居住條件的前提下,，正在加快向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,，為實(shí)現(xiàn)我區(qū)高端商務(wù)的產(chǎn)業(yè)定位創(chuàng)造了巨大空間。

北京城市副中心的規(guī)劃是“一核五區(qū)”,，其中“一核”就是運(yùn)河商務(wù)核心區(qū),。運(yùn)河商務(wù)區(qū),，位于世界上難得一見的五河（溫榆河、通惠河,、小中河、運(yùn)潮減河,、北運(yùn)河）交匯處,，也是通州發(fā)展高端商務(wù)服務(wù)的承載地,。

通州區(qū)運(yùn)河商務(wù)區(qū)寫字樓介紹

通州區(qū)其他成熟商圈寫字樓介紹

       2018年之前,，通州區(qū)的高質(zhì)量寫字樓項(xiàng)目是包括位于通州中心區(qū)的萬達(dá)廣場(chǎng)以及位于運(yùn)河商務(wù)區(qū)的綠地中央廣場(chǎng)和保利大都匯的部分辦公樓宇,，自2018年到2023年期間，陸陸續(xù)續(xù)會(huì)有超過16座地標(biāo)集群匯聚通州運(yùn)河商務(wù)區(qū),，其中包括保利,、遠(yuǎn)洋、廣大,、萬科,、復(fù)地、富華,、綠地等,。

對(duì)于一個(gè)城市來說，最重要的不是建筑,，而是規(guī)劃,。城市空間的規(guī)劃布局，直接關(guān)系到這座城市的可持續(xù)發(fā)展和遠(yuǎn)大目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),，更會(huì)帶來基礎(chǔ)設(shè)施與發(fā)展面貌的蛻變,，賦予區(qū)域樓市無限的想象空間。

根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2016-2035年）》,，運(yùn)河商務(wù)區(qū)是承載中心城區(qū)商務(wù)功能疏解的重要載體,，未來預(yù)計(jì)以下產(chǎn)業(yè)將會(huì)成為運(yùn)河商務(wù)區(qū)寫字樓需求的主要驅(qū)動(dòng)者：

?  金融行業(yè)。目前數(shù)家銀行已經(jīng)在運(yùn)河商務(wù)區(qū)購(gòu)置寫字樓自用或投資,，預(yù)計(jì)眾多的關(guān)聯(lián)企業(yè)也將在通州設(shè)置分支機(jī)構(gòu),。特別是通州作為京津冀協(xié)同發(fā)展的示范區(qū)，那么服務(wù)京津冀協(xié)同發(fā)展的金融功能也十分適合在通州發(fā)展。

?  專業(yè)服務(wù)業(yè)及治理經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè),。為對(duì)接政務(wù)服務(wù)需求,，通州區(qū)定位于吸引國(guó)內(nèi)外高端新型智庫機(jī)構(gòu)和專業(yè)機(jī)構(gòu)，以加快打造政府服務(wù)功能產(chǎn)業(yè)集群,。因此,，專業(yè)服務(wù)業(yè)和智庫類企業(yè)以及相關(guān)企業(yè)將成為通州寫字樓市場(chǎng)租戶的重要組成部分。

?  總部型企業(yè),。一批央企二級(jí)總部和市屬國(guó)企總部將加快向副中心轉(zhuǎn)移,，2019年10月28日，北投集團(tuán)總部已正式由朝陽區(qū)遷入了城市副中心辦公,；2020年4月中旬首旅集團(tuán)總部完成工商地址變更及園區(qū)注冊(cè)相關(guān)手續(xù),，從朝陽區(qū)雅寶路10號(hào)遷入城市副中心文化旅游區(qū)內(nèi)。首旅集團(tuán)作為北京環(huán)球主題公園投資方和合作方,，下一步將啟動(dòng)集團(tuán)下屬5家企業(yè)遷入副中心,，帶動(dòng)“食宿行游購(gòu)?qiáng)省备靼鍓K優(yōu)質(zhì)資源融入城市副中心開發(fā)建設(shè)，發(fā)揮環(huán)球項(xiàng)目溢出效應(yīng),，打造北京文化旅游新地標(biāo),。

?  科技行業(yè)。通州區(qū)計(jì)劃引進(jìn)10家跨國(guó)公司或特大型集團(tuán)公司,，100家獨(dú)角獸企業(yè),、文創(chuàng)上市企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)。將重點(diǎn)發(fā)展高端創(chuàng)意創(chuàng)新,、動(dòng)漫設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè),，構(gòu)建“文化科技融合”千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群。

l  總結(jié)

?  商業(yè)房地產(chǎn)方面,，通州將提供更多高品質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目,，隨著運(yùn)河商務(wù)區(qū)約60萬平方米高品質(zhì)零售商業(yè)項(xiàng)目的完工，通州商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的零售物業(yè)將得到整體提升,，增加北京市非核心區(qū)高端購(gòu)物中心的存量,。另外，環(huán)球影城將于2020年竣工,，通州區(qū)那些設(shè)計(jì)上具有獨(dú)特性的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè),，將成為吸引全市消費(fèi)者的新的購(gòu)物目的地。

?  辦公房地產(chǎn)方面,，通州將成為優(yōu)質(zhì)寫字樓新興市場(chǎng)，200萬平方米的高品質(zhì)寫字樓項(xiàng)目將在未來吸引眾多企業(yè)入駐,，同時(shí)可以使受累于北京核心區(qū)高租金的企業(yè),，以合理的租金享受到高品質(zhì)物業(yè)。

另外，隨著北京市政府將各機(jī)關(guān)遷往通州副中心,，預(yù)計(jì)未來,，通州將吸引更多與政府事務(wù)相關(guān)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)入駐。同時(shí)隨著通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)開發(fā)的不斷進(jìn)展,、不斷完善,，通州未來將成為承接首都功能疏解的重點(diǎn)區(qū)域，已經(jīng)并將進(jìn)一步吸引金融機(jī)構(gòu)及企業(yè)總部入駐,。

北京通州,，未來可期！