2020年1季度北京市房地產(chǎn)市場分析

目    錄

 第一章 北京市2020年一季度房地產(chǎn)市場運營情況

             一、北京市各區(qū)域2020年一季度新房成交情況

             二,、北京市2020年一季度二手房市場運營情況

             三,、北京市2020年一季度住房租賃市場概況

第二章 北京市2020年一季度商業(yè)辦公市場分析

第三章 北京市2020年一季度土地市場分析

            一,、北京市2020年一季度土地市場招拍掛情況統(tǒng)計

            二、北京市2020年一季度土地市場情況分析

第四章 房地產(chǎn)新政對北京市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響

第五章 總結(jié)

第一章北京市2020年一季度房地產(chǎn)市場運營情況

一,、北京市各區(qū)域2020年一季度新房成交情況

北京市2020年一季度各行政區(qū)新開樓盤情況

2020年一季度,，北京市商品房新增供應(yīng)7520套,，同比去年下降43%；成交9862套,，下降35%,；成交面積127.65萬㎡，下降28%,；成交均價40009元/㎡,，下降6%；成交金額510.71億元,，下降32%,。

一季度，北京市成交的新房住宅項目中,，限競房獨領(lǐng)風(fēng)騷,。成交排名前三十的住宅樓盤，有22個是限競房,，其中位于昌平區(qū)朱辛莊的萬橡悅府限競房一季度共成交604套新房,，成交面積5.47萬平，成交總金額27.97億,，成為北京樓市一季度成交量,、成交金額、成交面積“三冠王”,。

?  普宅市場小幅下滑,、別墅市場巨幅滑坡

2020年一季度，北京市住宅新增供應(yīng)4148套,，同比下降30%,；成交5853套，同比持平,；成交面積66.51萬㎡,，下降22%；成交均價51305元/㎡,，下降9%,；成交金額341.25億元，下降30%,；目前存量63823套,，同比上漲13%,。

北京市2020年一季度各行政區(qū)住宅成交情況

同期，2020年一季度,，北京市別墅新增供應(yīng)178套，同比下降82%,；成交405套,，下降59%；成交面積11.69萬㎡,，下降63%,；成交均價46239元/㎡，下降21%,；成交金額54.04億元,，下降71%；目前存量9846套,，同比下降1%,。

北京市2020年一季度各行政區(qū)別墅成交情況

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年一季度,，北京市別墅網(wǎng)簽排名TOP5中,，有3個是集中在城六區(qū)內(nèi)。這也反映出,，有地段優(yōu)勢的別墅項目,，在市場上需求最穩(wěn)定，最能抗風(fēng)險,。

一季度,，北京市單價在70000元/㎡以上豪宅成交478套，同比下降49%,；成交面積6.37萬㎡,，下降50%；成交均價84348元/㎡,，下降3%,；成交金額53.75億元，下降52%

一季度,，北京市單價在70000元/㎡以內(nèi)的普宅成交4970套,，同比上漲27%；成交面積48.45萬㎡,，上漲17%,；成交均價48181元/㎡，上漲5%,；成交金額233.45億元,，上漲24%

一季度,，北京市自住型商品房、共有產(chǎn)權(quán)房新增供應(yīng)1442套,，同比下降77%,；成交1370套，下降80%,；成交面積11.86萬㎡,，下降80%；成交均價22954元/㎡,，下降20%,；成交金額27.23億元，下降84%,；目前存量13141套,，同比上漲2%。

?  限競房領(lǐng)跑普宅數(shù)據(jù)榜

一季度,，北京市限競房市場成交4441套,，同比上漲44.19%；成交面積43.89萬㎡,，同比上漲29.51%,；成交均價50712元/㎡，同比上漲0.49%,；成交金額222.59億元,，同比上漲30.14%。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，一季度,，在普宅成交套數(shù)前10的項目中，有8個項目是限競房,，其中,，位于昌平的萬橡悅府限競房成交604套、位于海淀的西山錦繡府限競房成交504套,，位于石景山的中海首鋼長安云錦限競房一季度成交333套,、總成交額分別為27.97億、26.19億,、17.17億,，成為北京新房市場一季度成交量及成交額前三甲。

                                                               北京市2020年一季度各行政區(qū)限競房成交情況

二,、北京市2020年一季度二手房市場運營情況

一季度,，北京市二手住宅2020年成交20031套，同比下降39%,；成交均價為57435元/㎡,，環(huán)比下跌2.2%,，同比下跌5.7%，成交面積179.66萬㎡,，同比下降36%,。

分城區(qū)看，西城區(qū)同比上漲3.3%,，而除此之外,，其他所有行政區(qū)的均價都在下跌。海淀區(qū)和東城區(qū)同比跌幅不超1%,，外圍城區(qū)跌幅普遍在8%以上（除亦莊跌幅1.2%外），門頭溝區(qū)和房山區(qū)同比跌幅最大,，分別為13%和11%,。

北京市2020年1-3月各行政區(qū)二手房成交情況

拉長周期看，北京市二手房成交均價已經(jīng)跌至調(diào)控以來的低點,，相較2017年第一季度的高點水平已經(jīng)下跌11.4%,。不過從一季度整體來看，3月份二手房市場是一個低位復(fù)蘇的狀況,，成交量走出了V型的態(tài)勢,。

由于疫情的影響，2月份北京市的中介門店暫停對外開放,，客戶線下看房需求停滯,，二手房成交出現(xiàn)斷崖式下跌。3月份隨著疫情得到控制及中介機構(gòu)穩(wěn)步推進(jìn)復(fù)工,，二手房成交的冰凍期解封,，雖然總體成交量偏低，但相比2月成交量增加近7倍,，市場逐漸復(fù)蘇,，市場復(fù)蘇的主要動力是剛需入市。3月份北京市外圍城區(qū)的復(fù)蘇相比中心城區(qū)稍快,，中心城四區(qū)成交占比相較疫情前下降3.5個百分點,。

從成交總價結(jié)構(gòu)看，3月450萬以下房源成交占比相較疫情前提高將近7個百分點,。

從戶型面積看,，3月份60平以下房源成交占比相較去年12月份明顯提高2.4個百分點。

進(jìn)入二季度,，隨著穩(wěn)步推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn),，二手房的交易環(huán)節(jié)也將逐步恢復(fù)正常。而前期疫情期間又累積的一部分積壓的需求,，因此預(yù)計二季度北京市樓市成交量會有一個回升的態(tài)勢,。

三,、北京市2020年一季度住房租賃市場概況

受春節(jié)疊加疫情的影響，2020年1月份中旬開始,，租賃市場成交量斷崖式下跌,；2月份市場幾乎停滯；3月份,，隨著疫情的減退以及各大城市推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn),，租賃市場的成交量出現(xiàn)迅速回暖，3月第3周實現(xiàn)X型反超,，成交量超過去年同期水平,。3月份第4周成交量達(dá)到新高，超過去年節(jié)后旺季周交易量的最高點,。盡管如此,，今年一季度租賃市場總成交量依然不敵去年，僅為去年的84%,。

租賃市場的高峰期相比去年推遲了一個月,，但成交量出現(xiàn)顯著回暖有三方面因素：一是受疫情影響的前期租賃需求集中釋放；二是疫情推動了租客對租房品質(zhì)的需求提高,，出現(xiàn)大量換租,；三是疫情帶來的線上化趨勢，加大了房東和租客的覆蓋面,，推動需求釋放,。

此次的疫情中，租賃行業(yè)處境艱難,，凸顯了行業(yè)存在的三大問題：租客權(quán)益保護(hù)體系缺失,，“租購?fù)瑱?quán)”政策亟待落地，租賃企業(yè)扶持力度不足,。

第二章 北京市2020年一季度商業(yè)辦公市場分析

?  商業(yè)市場

一季度,，北京商業(yè)新增供應(yīng)476套，同比上漲815%,；成交433套,，下降35%；成交面積13.4萬㎡,，上漲35%,；成交均價22037元/㎡，下降28%,；成交金額29.53億元,，下降2%；目前存量18700套,，同比上漲4%,。

由于疫情爆發(fā)于春節(jié)假期期間,，直接導(dǎo)致實體商業(yè)消費受到較大沖擊，特別是娛樂和餐飲業(yè)等體驗類業(yè)態(tài),。2020年1-2月,，北京市的社會消費品零售總額為1,861.9 億元，同比下降17.9%,，其中,，商品零售和餐飲收入分別為1,788.4億元和117.5億元，分別同比下降15.8%和39.8% ,。

疫情時期,，眾多購物中心運營方和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商第一時間做出反應(yīng)，迅速出臺租金減免優(yōu)惠的臨時方案,，攜手租戶共克時艱,。隨著三月份疫情逐步得到控制，部分購物中心陸續(xù)恢復(fù)營業(yè),，消費與客流有所回升。同時,，北京市為鼓勵全市百貨,、購物中心等大型商場疫情期間正常經(jīng)營，擬對采取減免租金舉措的運營單位給予適度補貼,，也為零售運營商提供了有力援助,。

值得一提的是，由于疫情期間居民出行受限,，生活配套的相關(guān)消費大多在社區(qū)購物中心完成,，因此社區(qū)型購物中心受到疫情的沖擊相對較小。同時,，線上線下結(jié)合的新零售業(yè)態(tài)閉環(huán)在此次疫情中實現(xiàn)逆周期發(fā)展,，有效對沖了此次疫情帶來的影響，也進(jìn)一步印證了新零售業(yè)態(tài)的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

 ?  寫字樓市場

一季度,，北京寫字樓與商務(wù)公寓新增供應(yīng)1358套,，同比上漲969%；成交2066套,，上漲31%,；成交面積34.59萬㎡，上漲76%,；成交均價32053元/㎡,，上漲1%；成交金額110.86億元,，上漲78%,；目前存量35636套,，同比下降4%。

供給方面,，一季度北京市僅有一個位于望京/酒仙橋商圈,，體量約為68,000平方米的新項目竣工進(jìn)入北京乙級寫字樓市場。北京甲級寫字樓市場本季度無新增供應(yīng)入市,，總存量仍維持在898萬平方米,。

空置率方面，由于受疫情影響,，北京寫字樓市場在第一季度的大部分租賃活動不得不暫?；驍R置，租金和吸納等關(guān)鍵指標(biāo)持續(xù)走弱,，無論是業(yè)主方還是租戶方均面臨一定的運營壓力,。租賃成交活動大幅下滑，使得全市空置率上升至13.2%的高位,，由于空置率逐步走高,，全市甲級寫字樓租金水平也處于下調(diào)通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平米,。全市各個商圈均呈現(xiàn)不同程度的環(huán)比下跌,，長期價格堅挺的金融街和中關(guān)村也出現(xiàn)松動，環(huán)比分別下調(diào)-1.4%和-3.1%,。

此外,，疫情延緩了很多在建項目的工程進(jìn)度，原計劃于2020年二季度開始交付的項目不得不調(diào)整入市時間延遲入市,，這從一定程度上減輕了市場的供給壓力,。當(dāng)前市場由于疫情的原因基本停滯，市場需求預(yù)計會在疫情得到徹底控制之后于下半年逐步回歸正軌,，全市整體空置率仍將保持上升態(tài)勢,。

在此情況之下，北京市政府于一季度發(fā)布了一系列扶植企業(yè)的指導(dǎo)性政策,，減免企業(yè)運營負(fù)擔(dān),。隨著未來疫情逐步得到控制，寫字樓的需求或?qū)⒅鸩礁纳啤?/span>

此外,，值得一提的是,，線上科技公司、醫(yī)藥與醫(yī)療公司以及云計算,、大數(shù)據(jù)等行業(yè)由于疫情影響需求反向增加,，其承租能力穩(wěn)定且有擴張的可能性，這些行業(yè)普遍都分布在有產(chǎn)業(yè)聚集性的商務(wù)園區(qū)，例如中關(guān)村,、上地產(chǎn)業(yè)園等,，因此商務(wù)園項目將可能成為具有增長爆發(fā)力的市場。

商辦市場預(yù)測    

2020年北京市預(yù)計仍將有超過100萬平方米的新項目入市,，其中甲級項目達(dá)到約73萬平方米,。當(dāng)前市場存在著高度不確定性，目前國內(nèi)疫情的良好控制態(tài)勢得以持續(xù),，已在海外爆發(fā)的疫情如果可以盡快得到有效控制,，且并未對國際經(jīng)濟、乃至政治形勢帶來實質(zhì)性沖擊,，北京寫字樓市場目前被抑制的租賃需求有望在下半年得到釋放,。然而，受現(xiàn)實疫情及宏觀經(jīng)濟形勢影響,，北京商辦市場需求的回暖僅是相對而言,，整體來看預(yù)計仍將維持在較低水平。疫情過后,，部分租戶的租賃策略同樣將出現(xiàn)調(diào)整,。受疫情沖擊較大的租戶為降低運營成本，或?qū)⑦x擇退減現(xiàn)有租賃面積,、降級搬遷,、或遷址至聯(lián)合辦公型物業(yè)過渡，乙級和園區(qū)型物業(yè)因此在2020年有望得到市場青睞,。

結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟、市場以及疫情防控形勢,，北京甲級寫字樓市場的空置率預(yù)計將在2020年末被推升至超過21%的歷史高位,。雖然一些租戶結(jié)構(gòu)健康、出租率良好的項目預(yù)計仍將保持租金水平的整體穩(wěn)定,，但市場競爭的加劇或?qū)⒘钭赓U壓力較大的業(yè)主進(jìn)一步加大租金降幅,，并導(dǎo)致年末全市甲級寫字樓市場的平均租金同比下調(diào)5.2%，至約人民幣357.7元每月每平方米,。面對可能出現(xiàn)的窗口期,，在疫情中仍保持堅挺或預(yù)計將在疫情后得到利好的租戶宜把握市場租金大幅下調(diào)的契機，以優(yōu)惠的價格尋找續(xù)約,、擴租,、或升級搬遷至更為理想?yún)^(qū)位、物業(yè)的機會,；對于其他當(dāng)前位于較為老舊樓宇的租戶,，建議租戶結(jié)合自身需求，考慮搬遷至位于非核心商圈、租金水平相對較低的高品質(zhì)項目,，從而以最低的成本完成企業(yè)形象的升級,，并獲得更高規(guī)格的物業(yè)服務(wù)。

第三章北京市2020年一季度土地市場分析

一,、北京市2020年一季度土地市場招拍掛情況統(tǒng)計

北京一季度土地招拍掛統(tǒng)計表

二,、北京市2020年一季度土地市場情況分析

2020年一季度,，北京土地出讓總金額達(dá)到673億元，同比增幅為12%,。對于疫情影響下的北京土地市場,，一季度，既出現(xiàn)了成交面積近五成的下滑,，同時也帶來了成交樓面均價超八成的上漲,。

2月11日，北京進(jìn)行了疫情之下的首場土拍,，和想象中的冷清不同,，這場人人戴口罩下的爭奪最終成交額超過80億元。通州馬駒橋鎮(zhèn)亦莊新城地塊甚至出現(xiàn)了39輪的加價爭奪,。2月18日,，通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)亦莊新城站前區(qū)地塊出讓，有17家房企參與競價,，最終被綠城以13.48億元,、附加7%自持的代價競得。在2月的北京土拍中,，總價超過60億元的地塊便有4宗,，北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊更是拍出78.8億元的高價而成為限競房總價“地王”。

2020年一季度,，北京共推出住宅用地16宗,，合計93萬平方米，同比下滑48%,；推出樓面均價為32633元/平方米,，同比上漲89%；住宅用地成交16宗,，合計80萬平方米，同比下滑49%,；成交樓面均價為37057元/平方米,，同比上漲81%。其中3月份,，雖無住宅用地成交,，僅推出2宗住宅用地，均位于朝陽區(qū),，合計18萬平方米,。但推出的兩宗住宅用地樓面均價為46298元/平方米，較2月每平方米增加18453元。

此外,，一季度,，“不限價”住宅用地占比明顯增多，成交的16宗住宅用地中共12宗未對銷售價格進(jìn)行限制,，此類地塊房企拿地積極性較高,，助推成交樓面均價同比走高。

溢價率方面也繼續(xù)上揚,。一季度北京成交的16宗住宅用地中有10宗為溢價出讓,，平均溢價率為19%，較去年同期上漲8個百分點,。

此外,，值得注意的是，一季度土拍市場出現(xiàn)一個明顯的趨勢,，房企傾向于聯(lián)合拿地,。如北京通州馬駒橋鎮(zhèn)亦莊新城地塊被“華潤+中交”聯(lián)合體拿下，北京昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊被“首開+住總+建工”聯(lián)合體競得,，主要是由于這些地塊總價較高,，且開發(fā)制多，聯(lián)合體拿地有利于降低風(fēng)險,。

第四章房地產(chǎn)新政對北京市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響

一,、新修改的土地管理法的實施對房地產(chǎn)市場的影響    

新修改的土地管理法自2020年1月1日開始施行，此次土地管理法修正案從土地征收,、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市,、宅基地管理等三方面進(jìn)行了制度完善，其中,，最大亮點是掃清了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙,，這一期盼已久的土地制度改革終于取得重大突破。但可以預(yù)計的是,，新的制度安排對樓市尤其是商品房市場沖擊不大,。

?  集體土地直接入市

過去，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓,、出租一直受到限制,。新修改的土地管理法明確規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃,、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè),、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地,，土地所有權(quán)人可以通過出讓,、出租等方式交由單位或者個人使用,。同時提出，集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓,、出租等,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議23以上成員或者23以上村民代表的同意。這改變了過去農(nóng)村的土地必須征為國有才能進(jìn)入市場的問題,，能夠為農(nóng)民直接增加財產(chǎn)性的收入,。

?  補償計價方式調(diào)整

集體經(jīng)營性建設(shè)用地獲準(zhǔn)入市后，土地征收補償?shù)挠媰r方式也進(jìn)行了調(diào)整,。

一是首次對土地征收的公共利益進(jìn)行明確界定,；二是首次明確了土地征收補償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，“以區(qū)片綜合地價取代原來的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法”,；三是完善土地征收程序,，將原來的批后公告改為批前公告，使被征地農(nóng)民在整個過程中有更多參與權(quán),、監(jiān)督權(quán)和話語權(quán),。

?  樓市沖擊不大

土地管理法修正案里明確規(guī)定，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市,，并不是集體的所有用地,，集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場只占了10％左右，大部分還是宅基地,；這些集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市之后有明確的用途管制,，只能用于工業(yè)、商業(yè)等用途,，雖然也會用于租賃房,、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房等等,，但不會對商品房造成很大沖擊,。

二、土地管理制度改革房地產(chǎn)市場的影響    

為了更好地因地制宜,、因城施策解決用地問題,，中央繼續(xù)推進(jìn)土地管理制度改革。3月12日,，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》,。

一方面，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府批準(zhǔn),；

另一方面,，試點將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項委托部分省,、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),，試點期限1年,。

土地審批權(quán)的下放，將賦予省級政府更大權(quán)利來自主調(diào)整土地利用空間布局,，提高項目審批效率,、項目落地效率和土地利用效率，但值得注意的是,，此次國家并沒有對建設(shè)用地規(guī)模進(jìn)行“松綁”,，仍將從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地總規(guī)模。另外,，試點省市均為經(jīng)濟發(fā)展較快或人地矛盾較為突出的地區(qū),，土地審批權(quán)的試點將有望緩解項目“落地難”的問題。

三,、央行降準(zhǔn)對房地產(chǎn)市場的影響    

2020年1月1日下午,，央行宣布，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展,、降低社會融資實際成本,，決定于2020年1月6日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點（不含財務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司）,。此次降準(zhǔn)預(yù)計將釋放8000億長期資金,。

2020年3月16日，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展,，降低社會融資實際成本,，中國人民銀行再次實施普惠金融定向降準(zhǔn)，對達(dá)到考核標(biāo)準(zhǔn)的銀行定向降準(zhǔn)0.5至1個百分點,。在此之外,，對符合條件的股份制商業(yè)銀行再額外定向降準(zhǔn)1個百分點，支持發(fā)放普惠金融領(lǐng)域貸款,。以上定向降準(zhǔn)共釋放長期資金5500億元,。

政策加大對經(jīng)濟大環(huán)境的扶持，會對房地產(chǎn)周邊有所利好,，進(jìn)而提振樓市信心,，但其本質(zhì)并不是為了放松樓市調(diào)控，對樓市的利好影響也會表現(xiàn)得比較溫和,。在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”政策基調(diào)下,，未來幾個月的房地產(chǎn)信貸政策仍將趨嚴(yán)。

從當(dāng)前銀行股等表現(xiàn)看,，實際上在今天的股價走勢中就可以看出有所上揚,，這也說明投資者對于降準(zhǔn)是有很強的預(yù)期的,。尤其是此前國務(wù)院也提及了抓緊出臺普惠金融定向降準(zhǔn)的措施，充分說明了此類降準(zhǔn)的概率是比較大的,。而降準(zhǔn)本身有助于改善商業(yè)銀行的流動性,，對于放貸等有積極的作用。

雖然理論上各類資金本身不會流入到房地產(chǎn),，但因為以后本身的貸款額度是增加的,，所以實際過程中也還是有助于房地產(chǎn)的發(fā)展，至少房貸本身有趨于寬松的可能,。對于房地產(chǎn)領(lǐng)域有較為積極的作用,。

                                                             第五章總結(jié)

現(xiàn)狀分析：

?  土地供給方面，2月28日,，由市規(guī)自委,、市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布實施《北京市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》。今年北京市土地供應(yīng)總量3710公頃,，其中,，特交水建設(shè)用地1650公頃，城鄉(xiāng)建設(shè)用地2060公頃,。按照“房子是用來住的,，不是用來炒的”定位，北京市堅持租購并舉,，完善住房市場體系和住房保障體系,，全力推進(jìn)住宅用地供應(yīng)。2020年度安排住宅用地供應(yīng)1000公頃,。其中,，產(chǎn)權(quán)類住宅用地870公頃，租賃類住宅用地130公頃,。產(chǎn)權(quán)類住宅用地中,，含共有產(chǎn)權(quán)住房在內(nèi)的商品住房用地600公頃，供應(yīng)下限300公頃,，與去年持平,。

 住宅用地供應(yīng)將新城作為供應(yīng)將新城作為供應(yīng)重點地區(qū)，強化“多點”和“一副”地區(qū)的承接功能,，所選地塊盡量安排在城市軌道沿線及各類園區(qū)周邊,，滿足出行便利，實現(xiàn)職住平衡,。其中,，大興區(qū)178公頃、通州區(qū)94公頃,、順義區(qū)87公頃,、昌平區(qū)76公頃,。

2020年商品住宅用地將繼續(xù)實行彈性供應(yīng)，全市商品住宅用地供應(yīng)下限為300公頃,，剩余300公頃住宅用地結(jié)合市場情況統(tǒng)籌推進(jìn)。

產(chǎn)業(yè)用地方面,，為加快培育創(chuàng)新動能,，推動產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)能力和產(chǎn)業(yè)鏈水平提升，2020年度供地計劃安排產(chǎn)業(yè)用地410公頃,。其中,，研發(fā)用地180公頃、工礦倉儲用地130公頃,、商服用地100公頃,。

?  房地產(chǎn)成交方面，雖然2020年一季度新房合計成交規(guī)模降幅達(dá)到近三成,，二手房成交量同比減少44.6%,。但是，新房樓面價和溢價率保持回升態(tài)勢,。同時隨著全國疫情防控形勢穩(wěn)定,，3月份市場成交得到快速恢復(fù)。  

?  金融政策方面,，2020年1月1日下午,，央行宣布，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展,、降低社會融資實際成本,，決定于2020年1月6日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點（不含財務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司）,。此次降準(zhǔn)預(yù)計將釋放8000億長期資金,。

2月20日早，央行公布的LPR最新報價為：1年期LPR為4.05%,，5年期以上LPR為4.75%,。此前，2020年1月20日公布的1年期LPR為4.15%,，5年期以上為4.80%,。本次在LPR政策出臺之初針對樓市制定了專門的政策，要求首套不得低于LPR,，二套房也不得低于LPR+60個基點,。由于一般五年以上貸款大部分是房貸，所以本次降息出現(xiàn)5年期降低,，對于房貸影響巨大,。

?  政府調(diào)控方面,，2019年末，中央經(jīng)濟工作會議與全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開,，為2020年房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向,。“ 不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟發(fā)展的手段,，房地產(chǎn)由經(jīng)濟主導(dǎo)地位向民生屬性回歸,；房住不炒，住房由投資屬性回歸居住屬性,；調(diào)控方式由“自上而下,、一刀切”向“以下為主、精準(zhǔn)調(diào)控“轉(zhuǎn)變,?！?/span>

1月12日，北京市政府工作報告中提出,，北京今年將繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，堅持「房住不炒」，進(jìn)一步完善長效管理調(diào)控機制,，北京將完成商品住宅土地入庫600公頃,，建設(shè)籌集各類政策性住房4.5萬套。堅持房住不炒原則,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展依然是今年主要發(fā)展方向,。

未來展望：

?  短期來看，由于疫情逐漸好轉(zhuǎn),，房企陸續(xù)復(fù)工,，房地產(chǎn)交易流程逐漸恢復(fù)正常,北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)在逐步回暖。疫情并沒有抑制購房需求的釋放,，只是延緩了購房時間,。加上貨幣政策延續(xù)寬松，疫情對樓市的負(fù)面影響將會逐月遞減,，二季度成交會穩(wěn)步回升,，整體表現(xiàn)也會略好于一季度。二季度若供應(yīng)持續(xù)放量,，成交量將保持小幅回升態(tài)勢,。

2020年的樓市整體呈現(xiàn)前冷后熱的局面，上半年市場受疫情影響明顯不及去年同期,，下半年市場需求逐漸釋放,，預(yù)計會好于去年同期，但全年來看整體成交情況不及去年，北京市商品房銷售面積同比增速預(yù)計下降到-1.5%左右,。

?  長期來看,，北京長期以來奉行“單中心”的發(fā)展模式，中心區(qū)產(chǎn)業(yè),、功能,、人口高度集中，而周邊產(chǎn)業(yè)功能薄弱,，吸引力及發(fā)展動力不足,，住房需求由城市核心區(qū)不斷向外外溢。區(qū)域房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)展不均衡,，以二環(huán)以中心，房價及房租水平呈同心圓式逐漸降低,，同時職住失衡現(xiàn)象嚴(yán)重,，通勤時間過長。新規(guī)劃確立了“一核一主一副,，兩軸多點一區(qū)”新的空間布局,，“中心城區(qū)”功能疏解提升，增強服務(wù)保障能力,；“副中心”示范帶動非首都功能疏解,；以“兩軸”為統(tǒng)領(lǐng)，完善城市空間和功能組織秩序,；強化多點支撐,，提升“新城”綜合承接能力。

?按照新規(guī)劃的功能定位和空間布局,，順義,、大興、亦莊,、昌平,、房山新城，一方面承接中心城區(qū)適宜功能和人口疏解,，另一方面充分發(fā)揮自身優(yōu)勢,，推動區(qū)域加速發(fā)展。隨著新城交通,、產(chǎn)業(yè),、配套資源等的建設(shè)完善，其與中心城區(qū)的差距越來越小,。就業(yè)居住價值不斷提升,，住宅需求也將更多地主動由中心城區(qū)轉(zhuǎn)移到新城地區(qū)。對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，北京各區(qū)域價值將逐漸趨等,。對于北京房地產(chǎn)市場來講,，房地產(chǎn)區(qū)域供需將均衡發(fā)展。

從政策環(huán)境來看,，未來較長一段時間內(nèi),，北京將維持緊縮的房地產(chǎn)政策。隨著城市人口長期穩(wěn)定,，住房需求將呈萎縮趨勢,，與此相反，房地產(chǎn)供給側(cè)改革則加大住房供給,，將使得住房供需總量漸趨平衡,。供給結(jié)構(gòu)調(diào)整與細(xì)分的住宅需求日趨匹配，供需發(fā)展協(xié)調(diào)性增強,。隨著規(guī)劃實施,，城市發(fā)展空間布局調(diào)整，各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展將進(jìn)一步均衡,。北京房地產(chǎn)市場將在下行甬道上平穩(wěn)運行,。